🏘️ De ce cresc prețurile apartamentelor? Ce nu ți se spune despre costuri, profit și realitatea pieței imobiliare din România

Fie că ești investitor, cumpărător pentru prima locuință sau doar curios cu privire la evoluția pieței, există o întrebare care revine obsesiv în mintea tuturor:

„De ce sunt atât de scumpe apartamentele?”

Este o întrebare legitimă, dar care, de cele mai multe ori, primește răspunsuri simpliste sau incorecte. Într-un podcast recent, am deschis complet discuția despre adevăratul mecanism din spatele prețurilor imobilelor, inclusiv profitul dezvoltatorilor, costurile reale de construcție și de ce cererea nu scade chiar și când lumea se plânge de prețuri mari.

🎯 Prețul nu este doar despre materiale – ci despre oameni, terenuri, finanțare și risc

Mulți aud că un dezvoltator construiește „cu 1000 €/m²” și vinde cu „2000-2500 €/m²”. Dar realitatea e mai complexă: costul unui apartament include nu doar materialele și manopera (hard costs), ci și terenul, proiectarea, taxele, avizele, promovarea, costurile de finanțare și – da – și profitul.

🔹 Terenul poate ajunge să însemne 30–50% din costul total, mai ales în zonele centrale.
🔹 Soft costs: proiectare, autorizații, PUZ, legal, marketing – toate adună zeci de mii de euro pentru fiecare bloc.
🔹 Spațiile comune intră tot în prețul pe metru pătrat, dar nu le „locuiești”.
🔹 Profitul este, în esență, ceea ce ține pe picioare un business sănătos și care își asumă riscuri uriașe pe termen de 3-4 ani până livrează un proiect final.

📌 Realitatea este că nu poți vinde un apartament cu 1500 €/m² dacă l-ai construit cu 1000 €/m². Ca afacerea să fie sustenabilă, dezvoltatorul trebuie să vândă la 2500–3000 €/m². Altfel, proiectul nu merită făcut.

🏗️ Ce trage prețurile în sus? 5 forțe pe care nu le poți controla

1. Terenul – e limitat. Nu poți „produce” mai mult.

2. Costul materialelor și manoperei – au crescut istoric și rar se mai întorc.

3. Biasul uman – vrem să cumpărăm ieftin, dar ne bucurăm când proprietatea noastră se scumpește.

4. Ciclul construcției – durează 3-4 ani. Chiar dacă cererea scade azi, oferta nu se ajustează mâine.

5. Puterea de cumpărare – crește. Salarii, joburi în IT, cash în depozite, titluri de stat. Oamenii au bani, chiar dacă nu se vede la suprafață.

România este încă ieftină. Și foarte puțini o înțeleg

În Europa de Vest, cuplurile tinere nu visează să-și cumpere apartament. În România, încă își permit.
👉 Un apartament de 70 m² în București este încă accesibil pentru un cuplu cu venituri medii, prin credit.
👉 Investitorii din afară încep să observe acest lucru, iar când REIT-urile vor fi reglementate, vom vedea un flux de bani mult mai mare spre această piață.

💡 Care sunt riscurile? Și de ce NU suntem în 2008

• Băncile sunt solide, cu majoritatea capitalului românesc.

• Statul e cel mai mare investitor prin PNRR și infrastructură.

• România se modernizează – și infrastructura precede economia, iar economia precede imobiliarele.

• Războiul? Un posibil risc, dar nu paralizant. În Ucraina, în orașele departe de front, imobiliarele au crescut. Viața merge înainte.

🔎 În loc de concluzie: vrei să investești informat? Ascultă conversația completă

📺 Am detaliat toate aceste aspecte într-un episod complet, fără PR, fără clișee.
✅ Vei înțelege:

• de ce cresc prețurile

• care este rolul real al profitului dezvoltatorului

• ce face ca un apartament să coste 2500–3000 €/m²

• de ce prețurile nu vor scădea brusc

• cum se schimbă piața în 2025

🎧 Vezi podcastul complet aici:
👉 De ce se scumpesc apartamentele? Adevărul despre prețuri și profituri "umflate"