Apartament vechi sau nou? Cum iei o decizie corectă

De multe ori, când discut cu oameni care vor să cumpere un apartament – fie pentru ei, fie ca investiție – apare întrebarea clasică: „E mai bine să aleg un apartament vechi sau unul nou?”

Răspunsul nu este niciodată unul simplu. Am avut o dezbatere pe această temă alături de Bogdan Dinu, un bun prieten și investitor cu experiență. Eu am susținut avantajele apartamentelor noi, el a adus în discuție argumentele pentru cele vechi. Cred că tocmai această diferență de perspective îi ajută pe oameni să vadă mai clar imaginea de ansamblu.

Voi lăsa aici câteva idei din podcast și te invit să îl urmărești intregral, aici.

Locația: vechiul domină centrul, noul creează poli noi

• Apartamentele vechi sunt de cele mai multe ori în zonele centrale sau ultracentrale. Acolo găsești școli bune, transport rapid și infrastructură deja testată.

• Apartamentele noi, în schimb, construiesc astăzi noile centre urbane. Zone care acum 10 ani erau periferice, astăzi au devenit huburi de business, cultură și comunitate.

Din perspectiva mea, nu e vorba doar de „vechi” sau „nou”, ci de cum evoluează orașul și unde vezi tu potențial pe termen lung.

Calitate și confort: garanții vs. compartimentări

• La apartamentele noi, discutăm de standarde moderne de eficiență energetică, acustică mai bună și garanții clare pentru instalații și finisaje. Ai și parcări subterane, un element de confort pe care nu îl găsești la blocurile vechi.

• La apartamentele vechi, punctul forte este compartimentarea. De multe ori sunt decomandate, au spații de depozitare integrate și se simt mai practice.

Un cumpărător ar trebui să se întrebe: ce contează mai mult pentru mine – garanția că nu am griji ani de zile sau flexibilitatea de a ajusta spațiul după nevoile mele?

Randament: „la cheie” vs. „de la grotă la impecabil”

• La apartamentele noi, investitorii pot câștiga încă din faza de construcție. Achiziția off-plan aduce de multe ori o apreciere de capital de +15–20% până la finalizare.

• La apartamentele vechi, strategia câștigătoare este să cumperi un apartament nerenovat, să îl transformi și să îl pui în chirie. Asta cere timp și energie, dar randamentul poate fi foarte bun.

Structura și riscurile

Un subiect sensibil este cel al cutremurelor.

• Blocurile noi respectă standarde moderne și sunt mai bine gândite în privința elementelor nestructurale.

• Blocurile vechi, mai ales cele din anii ’80, pot rezista și 100–150 de ani. Betonul nu dispare brusc după 40–50 de ani. Totuși, consolidările sunt scumpe și greu de făcut când ai nevoie de acordul întregii asociații.

Pentru cine e potrivit fiecare tip de apartament?

• Apartamentele vechi sunt pentru cei care vor control și sunt dispuși să se implice într-o renovare. Pot fi ideale pentru investitori „versati”, care știu să folosească leverage-ul și să maximizeze randamentul.

• Apartamentele noi sunt pentru cei care vor siguranță, timp câștigat și confort. Pentru familii sau pentru cei care nu au răbdare de șantier, sunt o alegere firească.

Concluzia mea

Nu există „mai bun” sau „mai rău”. Există ce ți se potrivește ție.
Dacă obiectivul tău e confortul și liniștea, mergi pe nou. Dacă obiectivul tău e randamentul și nu te sperie renovările, mergi pe vechi.

Dar un lucru rămâne valabil indiferent de alegere: nu te uita doar la preț/mp. Calculează randamentul net și analizează bine zona.

Această dezbatere cu Bogdan mi-a confirmat un lucru: cumpărătorii și investitorii au nevoie de informații clare, fără mituri și fără clișee. Și exact asta încercăm să facem în fiecare episod din The Concept Podcast.

Dacă vrei să vezi întreaga discuție și să înțelegi argumentele de ambele părți, găsești episodul complet aici.