Tu cum calculezi randamentul în imobiliare?

Majoritatea se raportează la chirie vs. preț și ajung la formula:

(Chirie anuală netă - cheltuieli de întreținere) / prețul imobilului * 100

Este o formulă corectă care îți va spune care este randamentul tău marcat în decursul unui an.

Dar ai pus în calcul vreodată fluctuația de preț a imobilului?

     Pe aceea nu o marchezi - decât dacă îți dorești - dar asta nu înseamnă că nu trebuie luată în calcul.

De ce?

     Pentru că atunci când investești poți să cazi într-o capcană: să investești într-un imobil care îți aduce o chirie mare, dar o apreciere mică în timp (ai ghicit, de obicei cele vechi) și să desconsideri un imobil nou care aduce un randament din chirie mai mic, dar o apreciere mai mare în timp.

Cum facem asta?

     CAGR (Compounded Annual Growth Rate) se traduce prin rata de creștere anuală compusă. În cuvinte mai simple, CAGR ne arată cu cât a crescut valoarea unei proprietăți, în medie, în fiecare an, pe o anumită perioadă de timp luând în calcul și chiria încasată.

     De ce este „compusă” această creștere? Pentru că include efectul de dobândă la dobândă, adică ia în calcul nu doar valoarea inițială a proprietății, ci și creșterile succesive ale valorii de-a lungul timpului.

     Gândește-te la CAGR ca la o „scară” constantă pe care valoarea proprietății tale ar fi urcat-o anual, chiar dacă, în realitate, piața poate oscila de la un an la altul. CAGR ne oferă o valoare „medie” – un procent care simplifică această creștere și care îți spune exact cât de „productivă” a fost investiția ta an de an.

Cum se calculează CAGR?

Formula folosită pentru calcularea CAGR-ului este următoarea:

CAGR = (valoarea finală / valoarea inițială) ^ (1 / nr. de ani) - 1

     Acum, poate te întrebi dacă chiar trebuie să înveți formula. Vestea bună e că nu – poți folosi un calculator simplu (cum avem și pe site) unde introduci câteva date și primești rezultatul instant.

De ce este CAGR relevant în imobiliare?

Voi explica prin puterea exemplului:

Exemplul 1:

     Dacă acum un an ai cumpărat un apartament cu 100.000 euro și l-ai dat în chirie cu 600 euro/lună ai un randament brut de: (600*12) / 100.000 *100 = 7,2%. Dacă scazi 8% impozit pe venit din chirii și 1980 lei CASS vei avea un randament net de 6,2%.

     Dacă acel apartament a crescut cu procentul mediu pe care îl avem din ultima statistică a The Concept, anume 12,5%, acum el valorează 112.500 euro și ai un C.A.G.R. de 19,25%.

    19,25% din care doar 6,2% este câștig marcat.

     Trecând peste euforie, CAGR este de obicei mai mare în primii ani de la achiziție și scade treptat.

Exemplul 2:

     Plătești 30% avans la un apartament de 100.000 euro (să fie ușor calculul) care va fi livrat peste 2 ani, atunci când plătești restul de 70.000 euro.

     Fiind în fază de proiect și conform ciclului imobiliar presupunem că valoarea imobilului va crește cu 30%, adică la livrare prețul de piață ar fi 130.000 euro.

Cum calculăm randamentul în această situație?

     În perioada 2024 - 2026 ai un randament de 100%, adică 50% anualizat, dar un CAGR de 41,42% pentru cei 30.000 euro dați avans de tine.

De ce?

     Pentru că, teoretic, în primul an investiția ta de 30.000 euro a crescut cu 42,42% și a devenit 42.426 euro care au crescut la rândul lor cu 42,42% și au devenit 60.000 euro.

     Cei 70.000 euro rămași de plată i-ai putut folosi în altă investiție, așadar nu au fost luați în calcul. După achiziție poți face calculul din exemplul de mai sus.

Acum nu uita să aplici cele învățate, mai ales că poți folosi calculatorul de aici. Testează-l prin cât mai multe exemple și pune-l în practică în toate investițiile tale.