Dragilor,

În urma postărilor mele referitoare la diverși indicatori din piața imobiliară care arată contrariul opiniei publice, anume faptul că prețurile sunt mai accesibile ca niciodată în acest moment, primesc o mulțime de întrebări cu privire la ce cred că va urma.

Cea mai simplă explicație este cea grafică, iar dacă analizăm ciclul observat și relatat de Homer Hoyt încă din 1933 putem vedea că acesta s-a respectat cu precizie chiar și în România post-comunistă cu o perioadă de creștere până în 2000-2001, o ușoară scădere, iar apoi creștere abruptă până în 2008. Ca întotdeauna totul s-a încheiat cu o scădere pe măsura creșterii.

De aici ne rezultă prima lecție: intensitatea scăderii este dată de intensitatea creșterii.

Faza de recuperare

Analizând cele petrecute, din 2015 până în 2021 am avut o recuperare a prețurilor indexând inflația și creșterea veniturilor în prețuri.

A doua lecție: Pandemia! Chiar dacă are loc un șoc puternic, dacă prețurile sunt la metrici buni și relevă realitatea, ciclul continuă după îndepărtarea pericolului. A treia lecție este războiul de la graniță care a avut același efect de întrerupere a ciclului cu revenire rapidă.

Faza de corecție

Creșterea dobânzilor și incertitudinea au ținut nivelul tranzacțiilor redus la sfărșitul lui 2022 și începutul anului 2023. Prețurile nu au mai ținut pasul cu inflația sau cu evoluția venitului și asta a presupus o corecție a prețurilor în termeni reali.

Faza de explozie

Scăderea dobânzilor, amânarea momentului de achiziție, dar și creșterea veniturilor au avut efectul așteptat în ultimul an: prețurile au crescut brusc, așadar putem identifica începerea fazei de explozie.

Această creștere a avut loc, totuși, pe un fond pesimist al majorității posibililor cumpărători care așteaptă (unii de ani de zile) o scădere.

Nu pot să nu mă întreb ce s-ar putea întâmpla într-o piață lacomă în care cei care au amânat momentul de achiziție decid că acum este momentul, cei care au pus fondurile în titluri de stat deblochează banii și vor căuta alte oportunități, legea REIT-urilor va fi în vigoare, iar mari investitori din afara României vor achiziționa zeci sau chiar sute de imobile, cum au început deja să o facă.

Este clar că atunci efectul din ultimul an va fi amplificat, iar teama se va transforma în lăcomie, iar cei care au avut răbdare ani de zile nu vor mai avea. Scenariul 2008, dar la o scară mai mică deoarece nu mai văd posibil creșteri chiar atât de mari, iar băncile și-au învățat lecția.

Aici are loc faza de recesiune

A 4-a lecție: Din vârf prețurile nu scad la minimele precedente, ci la prețurile de după faza de corecție. Posibil să ne simțim norocoși dacă peste 6-7 ani mai avem oportunitatea să cumpărăm la prețurile din 2024-2025.

Cum acționăm?

• Rămânem întotdeauna cerebrali și investim în proprietăți care merită, se află în zone reziliente și aduc randamentul mulțumitor pentru noi. Sunt imobile care aduc 5-7% randament din chirie + încă 5-7% din apreciere și opinia generală este că sunt scumpe.

• În cazul în care piața devine irațională și un metru pătrat costă cât 4-5 salarii medii, iar un apartament închiriat îți aduce doar 2-3% randament din chirie, iar toată lumea spune să cumperi ... mai bine aștepți puțin.

• În cazul în care până și taximetristul îți spune că urmează o scădere a prețurilor, oamenii refuză să cumpere că la anul va fi mai ieftin, iar indicatorii îți arată o accesibilitate crescută. Ar fi cazul să evaluezi situația prin filtrul propriu, s-ar putea să iei o decizie mai bună decât majoritatea.